Gå direkt till sidans innehåll Gå direkt till navigering

Drygt 24 procent av AP3s portfölj utgörs av så kallade alternativa investeringar. AP3s alternativa investeringar omfattar onoterade innehav såsom fastigheter, skog, infrastruktur, riskkapitalfonder samt försäkringsrelaterade värdepapper (ILS).

 

Fastigheter och infrastruktur

Fastigheter utgör en betydande del av AP3s portfölj. Investeringar i fastigheter ger goda möjligheter till en relativt stabil avkastning och visst skydd mot inflationsutvecklingen. Fastigheter är illikvida tillgångar och anpassade till specifik verksamhet, vilket bidrar till en riskpremie för investerare som kan bära risken och ger möjlighet till högre avkastning. AP3s strategi är att fokusera på Sverige främst genom majoritetsägda fastighetsbolag där fonden kan utnyttja sin styrka i marknaden som en långsiktig och ansvarsfull ägare.

I AP3s fastighetsportfölj ingår Vasakronan, Hemsö, Trophi, Regio och Trenum som alla bidrar till att bygga Sverige. Av bolagen i AP3s nuvarande fastighetsportfölj har fonden varit med och byggt upp fyra av bolagen: Hemsö, Trophi, Regio och Trenum. Med stora ägarandelar följer goda möjligheter för AP3 att påverka och aktivt delta i bolagens strategiarbete. Påverkan genom plats i bolagens styrelser är effektivt och bland annat genom detta har AP3 tillsammans med övriga ägare haft möjlighet att driva bolagens hållbarhetsarbete.

Inom infrastruktur investerar AP3 i noterade och onoterade fonder, samt genom direktinvesteringar. Infrastrukturinvesteringar ligger väl i linje med AP3s långsiktiga uppdrag och med det nya regelverket ökar möjligheterna. Liksom fastigheter är infrastrukturtillgångar illikvida och anpassade till specifik verksamhet. Infrastruktur utgör en viktig komponent för hållbar samhällsutveckling; dessa tillgångar är reala tillgångar där avkastningen har koppling till inflationsutvecklingen och ger goda möjligheter till stabil avkastning.

AP3 fokuserar i Sverige på direkta investeringar, medan investeringar utomlands görs både direkt och genom fonder. Det enskilt största innehavet utgörs av eldistributionsföretaget Ellevio, som förvärvades av ett konsortium bestående av AP1, AP3, Folksam och den kanadensiska pensionsfonden OMERS år 2015. Utöver energidistribution har portföljen investeringar i till exempelvis vattenrening, social infrastruktur, förnybar energi och transport.

 

Stora fastighets- och infrastrukturinnehav

Vasakronan – Sveriges största fastighetsbolag

Vasakronan är Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsvärde på 156 miljarder kronor och 174 fastigheter i citylägen. Vasakronan förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Bolaget ägs av AP1, AP2, AP3 och AP4 i lika delar. Fastigheternas drift är klimatneutral och energiförbrukningen har sedan 2008 mer än halverats. Grön finansiering motsvarar 47 procent av bolagets totala låneportfölj. Från 2017 är alla nya hyresavtal som tecknas gröna avtal. Sveriges största fastighetsprojekt runt Sergels Torg i Stockholm byggs med höga ambitioner om en klimatneutral verksamhet i hela värdekedjan samt trygga, säkra och hälsosamma miljöer.

 

 

Hemsö – Social samhällsinfrastruktur

Hemsö är Sveriges största privata ägare av fastigheter för vård- och äldreboende, skolor och rättsväsende med verksamhet i Sverige, Finland och Tyskland. Fastighetsbeståndets marknadsvärde är 55 miljarder kronor. Hemsö ägs till 85 procent av AP3 och 15 procent av Sagax. Bolaget arbetar med social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. Skolgårdslyftet, en satsning inom social hållbarhet, har som målsättning att höja kvaliteten på befintliga förskolors utemiljöer och på skolgårdar. Utgångspunkten är forskning om hur utemiljöer påverkar inlärning och minskar stress. Skolgårdslyftet har hittills genomförts på 18 skolgårdar och arbete pågår med ytterligare över 20 skolgårdar.

 

Trophi – Livsmedelshandelsfastigheter

Trophi är Nordens ledande fastighetsbolag inom dagligvaruhandel med fastigheter i Sverige och Finland. Marknadsvärdet är 14 miljarder kronor. ICA är största hyresgäst, följt av Coop, S-gruppen samt Kesko. Trophi ägs till 100 procent av AP3 och förvaltas av Redito. Hållbarhetsarbetet sker i samverkan med hyresgäster genom den så kallade ”gröna hyresbilagan”, med materialval enligt Sunda Hus och med ökad användning av förnybar energi genom installation av solpaneler och geoenergi, i exempelvis Uppsala.

 
 
Regio – Regionala fastigheter

Regio är en långsiktig ägare av kommersiella fastigheter med fokus på växande regionstäder. Fastighetsbeståndet uppgår till ca 9,5 miljarder kronor fördelat på 17 orter. AP3 äger 96 procent av bolaget, vilket förvaltas av delägaren Brunswick Real Estate. Fastighetsförvaltning och projektutveckling sker tillsammans med lokala partners. Samtliga fastigheter hållbarhetsklassificeras med tydlig målstyrning inom energi, resurs- och materialanvändning samt digitalisering. I Råby centrum i Västerås har till exempel energiförbrukningen minskats med 50 procent. Parallellt med miljöfrågor drivs socialt värdeskapande fastighetsutvecklingsprojekt.

 

 

Trenum – Nyproduktion av hyresfastigheter

Trenum fokuserar på nyproduktion av hyresbostäder i Sveriges tre storstadsregioner och tillväxtorter med positiv befolkningsutveckling. Marknadsvärdet är 7,2 miljarder kronor. Bolaget ägs till 50 procent av AP3 och till 50 procent av Fastighets AB Balder. Alla fastigheter som byggs i egen regi miljöcertifieras. Byggnader under produktion miljöcertifieras och bolaget byggde 2019 Sveriges högsta trähus i Västerås.

 

 

 

Ellevio – Eldistribution landet över

Ellevio är ett av Sveriges största elnätsföretag och levererar el till drygt 960 000 hushåll i stora delar av Sverige. Ellevio är en central aktör i omställningen till det fossilfria samhället. Bolaget investerar betydande belopp för att förstärka och förnya elnätet för framtiden. Bolaget har cirka 500 anställda och sysselsätter drygt 3 000 personer runt om i Sverige.

 

 

Polhem Infra – nytt sätt att investera i infrastruktur

2019 bildade AP3 tillsammans AP1 och AP4 bolaget Polhem Infra för att kunna göra långsiktiga och kostnadseffektiva investeringar inom infrastruktur i Sverige och Norden. En första investering gjordes under hösten 2019 i ett energibolag för fjärrvärme, Solör Bioenergi. Polhem Infra inriktar sig på att göra större infrastrukturinvesteringar inom både den privata och offentliga sektorn för att möta samhällets långsiktiga behov. Samverkan och hållbarhet är i fokus. Investeringar ska göras tillsammans med andra långsiktiga industriella eller finansiella partners. Målet är att vara en stabil, ansvarsfull och långsiktig ägare.

 

 

Skogstillgångar

AP3 började investera i skogstillgångar 2004 och fonden äger idag cirka 140 000 hektar produktiv skogsmark i huvudsak via ett tiotal fonder men även direkt. Skogen brukas hållbart, 95 procent är certifierad och 6 300 hektar är avsatta för naturvårdsändamål. Timret används huvudsakligen som byggnadsmaterial, möbler och för pappersbaserade produkter.

AP3 äger skogstillgångar i Sverige, Latin- och Nordamerika, Afrika samt Oceanien, huvudsakligen genom ett tiotal skogsfonder, men även direkt genom Gysinge skog som bildades i samband med upplösningen av Bergvik skog. Genom att investera i olika regioner och träslag sprids riskerna inom skogsportföljen. I tropiska regioner växer skogen snabbare än i Sverige och i många fall säljs den till andra marknader vilket bidrar till riskspridning inom portföljen.

Som långsiktig investering passar skog väl in i AP3s portfölj. Skog växer under decennier och binder koldioxid oberoende av den ekonomiska cykeln. Totalt är 20 miljoner ton koldioxid lagrad i den skog som fonden äger och 2019 band skogen 1,5 miljoner ton koldioxid från atmosfären genom sin tillväxt. Det är mer än vad bolagen i fondens noterade aktieportfölj släppte ut. Skogsinvesteringarna väntas avkasta väl även under negativa klimatscenarier – ökad koldioxidhalt och varmare väder väntas främja tillväxten i exempelvis den svenska skogen. Investeringarna bidrar därmed till att stabilisera fondens totalavkastning över tid

Skog som råvara har historiskt efterfrågats av massa- och träindustrin. Det gäller fortfarande och nu växer användningsområden som flis, biobränsle och nya alternativa material. Intresset ökar för att ersätta material som betong och stål med trä vid husbyggnation och därigenom binda koldioxid och spara energi. Genom nya och utökade samarbeten med strategiska partners ser AP3 goda möjligheter att fortsätta bidra till olika industriers långsiktiga försörjning av hållbar skogsråvara.

 

Riskkapitalfonder

Riskkapitalfonder investerar i onoterade bolags ägarkapital. AP3 investerar i riskkapitalfonder som genom ett aktivt ägande, där både kunskap och kapital investeras i bolagen, långsiktigt hjälper till att bygga hållbara bolag.

AP3s primära målsättning med att investera i riskkapitalfonder är att uppnå en avkastning som är högre än för noterade aktier. Värdeskapandet skiljer sig från noterade bolag och kan därför också ge en viss diversifiering. AP3 fokuserar på att investera i fonder med förvaltare som AP3 redan har väl etablerade relationer med och som har uppvisat god avkastning under lång tid. AP3s strategi har framförallt varit inriktad mot buyout-fonder fokuserade på medelstora bolag.

AP3 har investerat i riskkapitalfonder sedan 2001. Under denna tid har marknaden för riskkapital vuxit markant och delvis funnit nya former med mer långsiktig inriktning. Ett exempel är investerare som bildar fonder med längre livslängd, t ex 15 år istället för de traditionella tio åren. Genom att investera i fonder likt dessa avser AP3 att bedriva aktivt ägande över en längre tidsperiod.

 

Försäkrings-, klimat- och väderrelaterade investeringar

AP3 investerar sedan 2008 i olika typer av försäkrings-, klimat- och väderrelaterade värdepapper. Bland annat investerar fonden i katastrofobligationer, instrument som handlas utanför de traditionella finansmarknaderna. Avkastningen är lågt korrelerad med andra investeringar och har därmed diversifierande egenskaper.

AP3s investeringar i försäkringsrisker är strategiska, långsiktiga och bidrar till att effektivisera försäkringsmarknaderna. I fallet pandemiförsäkringar bidrar investeringarna genom att snabbt tillföra kapital till olika hjälpinsatser.

För AP3 handlar det om att systematiskt bära olika försäkringsrisker, till exempel risken för orkaner, jordbävningar eller översvämningar som orsakar stora skador. De år som inga eller få katastrofer inträffar förväntar sig fonden en god avkastning, men under katastroftunga år kan förlusten bli kännbar. Det är den risken AP3 får betalt för att bära. Över tid förväntar sig fonden en god riskjusterad avkastning inom dessa områden.

AP3 har byggt upp kompetens och ett effektivt nätverk inom området genom samarbeten med strategiska partners, universitet och forskningsinstitut. Strategin är ett exempel på AP3s långsiktighet och förmåga att bygga en effektiv intern förvaltning inom komplexa tillgångsslag. Förvaltningsmodellen såg lovande ut på ritbordet och med facit i hand har den levererat över förväntan de senaste tio åren. Inte minst under katastroftunga år som 2011 och 2017 har fonden lyckats bra. Genom att analysera och följa klimatutvecklingen kan AP3 fatta väl avvägda investeringsbeslut. Även om dagens klimatförändringar är snabba ur ett geologiskt tidsperspektiv är de långsamma ur ett finansiellt perspektiv. De instrument AP3 investerar i har en genomsnittlig löptid på tre år vilket medför att prissättningen av försäkringsriskerna justeras betydligt snabbare än klimatrisken.